Asuntolainan valinta
Kerro omat vinkkisi
Millä perusteilla valitset? Mihin kiinnität huomiota erityisesti? Onko sinulla muita vinkkejä tai oma suosikki? Tehdään yhdessä fiksuja valintoja.
Asuntolaina ja sen kilpailuttaminen
Ammoisina aikoina Suomen Pankki piti pankkien asuntolainoja rautaisessa otteessaan. Näistä ajoista on kuitenkin edetty pitkälle. Pankit voivat päättää itse melko vapaasti, millä ehdoilla asuntolainat niiltä irtoavat. Kuluttaja säästää pyytämällä usealta pankilta tarjouksen asuntolainasta ja valitsemalla kokonaisuudeltaan edullisimman.
Mitä asuntolainan osia voi kilpailuttaa?
Korkomarginaali
Korkomarginaali on prosenttiosuus, jonka pankki lisää lainakoron päälle. Korkomarginaali on asiakaskohtainen mutta useimmilla se pyörii muutaman kymmenyksen verran puolta prosenttia korkeammalla (esim. 0.7% on 2021 melko tavallinen marginaali).
Asuntolainan kilpailuttaminen merkitsee monille nimenomaan korkomarginaalin kilpailuttamista. Korkomarginaali on kuitenkin vain yksi osa lainan kustannuksia eikä suinkaan ainoa, jossa pankkien välillä on eroa. Muita asuntolainan kokonaisukustannuksiin vaikuttavia osia käsitellään seuraavaksi. Kaikki nämä kannattaa huomioida asuntolainan kilpailutuksessa.
Korko ja lainakulut
Korkomarginaalin lisäksi lainan kokonaiskustannuksiin vaikuttavat pankin tarjoama korko, takaisinmaksuaika ja toimitus- ja järjestelypalkkiot. Lisäksi kulut, jotka liittyvät lainan takaisinmaksuun, ylimääräisiin lainanlyhennyksiin tai korkopohjan (esim. 12 kuukauden euriborin vaihto johonkin toiseen) kesken lainakauden vaikuttavat lainan lopulliseen hintaan. Nämä kaikki ovat tekijöitä, jotka voi lainaneuvotteluissa nostaa pöydälle ja joiden pohjalta pankkien asuntolainoja kannattaa vertailla. Erityisesti kannattaa pyrkiä sopimaan mahdollisuus ylimääräisiin lainanlyhennyksiin ilman lisäkustannuksia.
Korkokatto, lainaturvavakuutus ja muut pankkipalvelut
Itse lainan yksityiskohtien lisäksi kokonaisuuteen vaikuttaa pankin tarjoamat oheispalvelut. Näitä ovat esimerkisi lainan riskinhallintaan liittyvät palvelut kuten lainaturvavakuutus ja korkokattoa. Lainaturvavakuutus pyrkii tarjoamaan apua siinä tilanteessa, että asiakkaan lainan takaisinmaksukyky jostain syystä alenee. Tällaisia tilanteita ovat esimerkiksi työttömyys, vakava sairaus tai kuolema. Korkokatto puolestaan tarjoaa hetkellistä turvaa markkinatalouden pyörteiden armoilla nousevaa korkoa vastaan. Lisäksi kannattaa huomioida muiden pankkipalveluiden osalta pääseekö asiakas lainansa ansiosta erikoismaksuluokkaan, avainasiakkaaksi tms. jolle tavalliset pankkipalvelut tarjotaan muita pankkiasiakkaita edullisemmin. Joillekin merkitystä voi olla myös sillä, missä pankin lähin konttori sijaitsee.
Kuningaskuluttaja vertaili aikoinaan pankkipalveluiden kustannuksia ja totesi että pankkipalvelujen hinnoissa voi eri pankkien välillä olla vuositasolla satojen eurojen eroja. Kuten arvata saattaa, suurimmat erot pankkien välillä johtuivat asuntolainojen koroista ja kuluista.
Uuden asuntolainan kilpailutus
Useimmat ensiasuntoa varten asuntolainaa ottavat kilpailuttavat nykyään pankkinsa. Heidän kohdallaan pankkien myöntämät asuntolainat eroavat ehdoiltaan mm. siitä syystä, että pankit arvioivat toisistaan poikkeavin perustein asiakkaan luoton maksukyvyn eli kuinka "hyvän" asiakkaan pankki omasta mielestään saa. Hyvä keino ensimmäistä lainaa hakevalle, jolla ei vielä ole esittää hyvää lainanmaksuhistoriaa on käydä henkilökohtaisesti neuvottelemasta lainasta pankissa. Näin voi hyvinkin aueta mahdollisuus saada asuntolaina paremmin ehdoin kuin esim. anonyymisti nettipankin kautta otettuna.
Entä jos asuntolaina on jo olemassa, voiko sen kilpailuttaa?
Asuntolainan kilpailuttaminen tulee eteen uutta asuntolainaa otettaessa mutta mikään ei estä kuluttajaa kilpailuttamasta sitä myöhemminkin. Itse asiassa, se jopa usein kannattaa. Käytännössä on havaittu, että pankit eivät juuri oma-aloitteisesti esimerkiksi alenna asuntolainan korkomarginaalia vaan asiakkaan on itse käytävä neuvottelemassa asiasta.
Jos kuluttajalla on jo asuntolaina hän voi pyytää toiselta pankilta tarjouksen ja tämän perusteella palata omaan pankkiinsa neuvottelemaan lainaehtojensa muutoksesta. Tai hän voi vaihtaa pankkia. Jos pankki kuitenkin haluaa pitää kiinni pitkäaikaisesta asiakassuhteesta, kuten se usein haluaa, pankki voi tehdä vielä paremman tarjouksen tai ainakin antaa kilpailevaa tarjousta vastaavan tarjouksen. Jos asiakas päätyy vaihtamaan pankkia, uusi pankki huolehtii käytännön järjestelyistä.
Miten asuntolaina joustaa kun talous on tiukalla?
Jos ennakoit maksuvaikeuksia, ota yhteyttä pankkiin. Kaikki pankit kehottavat pulmia asuntolainansa hoidossa ennakoivia ottamaan mahdollisimman varhaisessa vaiheessa yhteyttä pankkiinsa. Ne korostavat, että on pankin ja asiakkaan yhteinen etu kun asian tiimoilta istutaan hyvissä ajoin alas, ennen kuin maksuvaikeudet riistäytyvät käsistä ja mietitään yhdessä ratkaisu, jonka kanssa kumpikin, sekä asuntolainan antaja että ottaja pystyy elämään.
Asuntolainan joustomahdollisuudet
Pankki tarjoaa asiakkaalle asuntolainan hoidossa usein joustomahdollisuuksia, joihin tarttumalla pääsee helpommin tilapäisten talousvaikeuksien yli. Yleisimmin jousto haetaan lyhennyksen määrää, laina-aikaa, viitekorkoa tai marginaalia muuttamalla.
Asuntolainan lyhennyksen osalta voidaan sopia, että lyhennykseen osuutta kuukausierästä lasketaan - alimmillaan tasolle, jossa maksetaan pelkkiä korkoja tietty aika.
Laina-aika voidaan sopia pidennettäväksi jolloin kuukausierä vastaavasti pienenee. Jos laina-aika kuitenkin on pitkä, kuten asuntolainoissa nykyään usein on, laina-ajan pidentämisen vaikutus kuukausierään jää pieneksi.
Viitekoron vaihtaminen (esimerkiksi lainanottohetken korkean 12 kuukauden euriborin vaihtaminen mahdollisesti matalampaan 3 kuukauden euriboriin) voi ainakin tilapäisesti laskea korkomenoja. Samalla laina tosin alkaa reagoida nopeammin korkovaihteluihin, mikä tekee jatkossa maksuista vaikeammin ennakoitavia.
Jos asuntolaina on perustettu aikana, jolloin pankkien korkomarginaalit eli pankkien viitekoron päälle lisäämät katteet olivat nykyistä korkeammalla, kannattaa neuvotella lainamarginaalin alentamisesta. Mikäli oma pankki ei ole halukas korkomarginaalin muutokseen, pankkien kilpailutus ja lainan siirto kilpailevaan pankkiin voi olla harkinnanarvoinen teko.